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逐鹿产业地产如何破除三大痛点
来源:http://www.028cxtx.com 编辑:k8.com 2018-08-23 15:43

  近年来,随着中央和地方诸多房地产政策的出台,房地产行业整体低迷,整个产业辉煌的十年一去不复返。于是,许多人将目光从住宅市场移向产业地产,但逐鹿新的战场并不轻松。赛迪顾问产业地产研究中心副总经理王延鹏日前表示,产业地产目前存在三个痛点:一是企业选不准城市;二是地产商不了解政府;三是做不了产业。

  事实上,在市场竞争激烈和企业业务转型的过程中,这也是许多投资产业地产的企业感到迷茫困惑的地方。

  人们都说,房地产辉煌的十年彻底结束了,事实究竟如何呢?赛迪顾问高级分析师王志文认为的确如此,除了市场环境,房地产企业的资本环境同样不容乐观。数据显示,今年上半年,凯时娱乐,典型房企融资总额为5830亿元,同比减少了4.9%,融资成本有所上升;今年上半年,典型房企新增境内债券类融资成本是5.8%,较2017年全年上升了0.22个百分点。

  房地产企业的经营数据显示,2017年,行业的平均应收账款周转天数是44.19天,青岛东奥室外全彩LED显示屏投标...较前两年下降了近20天。“这一指标反应了企业的营运能力,尽管数字在下降,但2017年约81%的企业要高于行业平均值,这意味着大多数房企的账龄较长,资产的流动性较弱,存在着资金风险。”王志文说。

  从偿债能力来看,长期偿债方面行业平均产权比率是2.27,超过1/3的房企产权比率高于行业平均值,存在较大的财务风险。王志文说:“我们依据杠杆倍数,列出了财务风险最高的50家房企,而依据净资产收益率确定的盈利能力50强企业中,有很多也出现在财务风险榜单上,如勒泰商业地产、北大资源、中国恒大、融创中国、正荣地产、佳兆业、碧桂园、华夏幸福600340)和万科等。”

  如今,房企正在不断弱化地产开发的职能,而更多地去强调地产的空间载体职能,从而向实体经济延伸触角,地产商正在变为空间运营商。王志文说:“产品类型的不断复杂化,正在催生出‘地产+万物’的新生态,因此我们提出了‘地产蜂巢’的概念,即未来的地产更像是一个蜂巢,蜂巢是以最少的材料,形成最大的容量,而未来的地产,正是以最少的空间,形成最大的价值。”

  产业地产虽然是房企转型的重点方向,但国内产业地产领域目前仍处于起步发展阶段,产业地产商和地产项目良莠不齐,以产业之名行地产之实的现象普遍存在。赛迪顾问高级分析师彭丹丹分析认为,产业地产是园区发展到3.0阶段的必然结果,她说:“在较早期园区的1.0和2.0阶段,主要是政府作为参与主体,满足企业的生产研发等比较简单的一些需求。在3.0阶段则出现了专业化分工,企业逐渐作为操盘主体进入,在资金和运营方面更加灵活,因此园区的空间功能和服务内容也更加丰富。”

  据介绍,目前产业地产主要分为几大类:一是政府平台公司,主要以上海张江高科600895)、上海临港600848)为代表。二是民营产业地产商,在2012年前后进入,主要以联东、华夏幸福、亿达等为代表,这类企业现在已经形成比较成熟的运营模式,近年来作为产业地产市场的主力持续发力,在全国范围内积极布局,推动产业地产不断升温。三是传统的开发商,如碧桂园、恒大、绿地、万科等,最近两年正在快速布局产业地产。据赛迪统计,现在全国房地产百强企业中,约有四成的企业不同程度涉足产业地产业务,希望能够打造新的企业增长点。此外,制造业、互联网企业以及金融资本也在涉足产业地产,如以新松机器人、富士康、京东方、东旭集团为主要代表的制造业企业,以腾讯、阿里为代表的互联网企业,都在积极进入产业地产。其中,互联网企业主要凭借其巨额的资本和庞大的用户流量涉足产业地产,典型项目如腾讯的双创小镇、阿里的智慧物流中心、百度的大数据产业园等。

  在赛迪顾问发布的《中国产业地产项目TOP30》中,得分超过80分的园区只有8个:中关村软件园、中关村生命科学园、张江药谷、松江高科技园、蛇口网谷、中关村东升科技园,苏州生物医药产业园和大连软件园。大部分园区得分集中在60~80分之间,占比超过70%,这说明大部分园区在产业地产的运营方面,仍然是在摸索中前行,未来的运营任重而道远。特别是在产业分布上,目前所有运营的产业地产项目中,有40%的园区产业定位并不明确,而是以综合类园区为主。

  赛迪顾问高级分析师林怀璟认为,企业运营的核心价值在于最大化股东价值,因此企业首先要提升自己的核心竞争力,同时还要展现出自己的运营管理能力。“体现核心运营管理能力的指标是资产周转,体现企业竞争能力的指标是资产回报。”林怀璟表示,一个好的产业园区,其运营商须具备四大基因:策划基因、运营基因、产业基因和金融基因。其中,策划基因就是产业地产商如何策划拿地,研究地区核心产业需求以及产业定位;运营基因就是如何打造服务平台,打造高质量的园区配套;产业基因就是如何招商引资,打造上下游的生态圈和企业的发展环境;金融基因就是企业如何实现多渠道融资、低成本融资,以及如何盘活固定资产。

  最后,林怀璟说:“其实产业地产并没有达到发展的顶点,未来仍然有很大的发展空间,关键在于他们自身如何定位,如何精耕细作,更重要的是如何在金融和资本领域进行创新,提升自身未来的发展潜能。”

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